La elevada rentabilidad del alquiler dispara al alza los precios

Una de las consecuencias menos evidentes del periodo de tipos de interés negativos que experimenta la Unión Europea (UE) es que el alquiler de vivienda residencial se ha convertido en una alternativa de inversión por la elevada rentabilidad que ofrece, sobre todo, en los núcleos urbanos con más demanda. El rendimiento medio (coste de la propiedad, dividido por los ingresos que proporciona la renta) por provincias en España alcanzó el 8,2% en el primer trimestres del 2018, lo que supone un crecimiento interanual del 7,6%, recoge un reciente estudio de Sociedad de Tasación.

Pero independientemente de la fuente de la que procedan los datos, lo cierto es que alquilar vivienda se ha convertido en una de las formas más seguras, atendiendo a la relación rendimiento/ riesgo, de obtener ganancias para un inversión. El bono español a tres años ofrece un rendimiento del -0,15%; el Ibex 35 --principal referencia de la bolsa española--, arroja un saldo trimestral del -3,02% y los fondos de inversión contabilizan una caída conjunta del 0,02% en los dos primeros meses del año. La consecuencia negativa de esa situación -- si no la única, la más evidente-- es que cuanto mayor es la rentabilidad más presión alcista ejerce sobre los precios del mercado.

En el 2017, por primera vez desde el inicio de la crisis inmobiliaria, se produjeron más de 500.000 operaciones de compra de vivienda (532.367, lo que supone un incremento del 16,3% frente respecto al 2016, y el dato anual más elevado desde el 2008). De esa cifra, 119.000 operaciones, aproximadamente un 20%, se destinaron al alquiler, según los datos que maneja la inmobiliaria Solvia. Cabe recordar que en el 2013, el año en el que el sector inmobiliario inició la recuperación, el número de viviendas destinadas al arrendamiento no superaron el 10%, lo que encaja con la proporción histórica de vivienda destinada al alquiler en España hasta la crisis.

Esa relación, sin embargo, tiende a modificarse, si bien la propiedad aún es mayoritaria en España el alquiler le gana terreno en este periodo de recuperación del sector. Las razones hay que buscarlas en la desaparición de los incentivos fiscales a la compra de vivienda y el endurecimiento en las condiciones de concesión de hipotecas así como en el porcentaje a financiar. “Además se dan cambios socioculturales como la creciente movilidad geográfica del mercado laboral o el incremento de los hogares monoparentales”, comenta Samuel Población, responsable del área de vivienda residencial de la consultora CBRE.

ALTERNATIVA PARA LOS JÓVENES

De hecho, el alquiler ha supuesto la mejor alternativa para una parte de la demanda, en concreto para el segmento con menor poder adquisitivo, como son los jóvenes, que han quedado desplazados del acceso a la propiedad. Esa demanda, además, es principalmente urbana. Madrid y Barcelona representan el 50% del peso de ese régimen residencial en España. Aunque los grandes fondos de inversión e inmobiliarias comienzan a desembarcar en este mercado, todavía la mayor parte de los tenedores (cerca del 90%, según fuentes de Solvia) de pisos de alquiler son particulares. 

La rendimiento que ofrece su inversión es el principal reclamo, particularmente en las grandes capitales. En el primer trimestre de este año, Barcelona encabeza el ránking con un 8,72%. Pero los rendimientos del alquiler ya empiezan trasladarse a otras ciudades de menor población. Lleida registró un rentabilidad del 8,45%, y el segundo mayor incremento después de Barcelona. Luego se situó Valencia, con el 8,11%, según los datos de la Sociedad de Tasación. Si la comparación se realiza en términos anuales, destaca el crecimiento de Santa Cruz de Tenerife, Valencia y Sevilla, con rendimientos del alquiler por encima del 16%. Esa evolución es consecuencia, en parte, de que la renta alquilada (euros pagados por metros cuadrados y mes) no ha parado de subir en los últimos años, pero especialmente en los últimos tres, según pone de manifiesto un reciente estudio del mercado Amat Inmobiliaris, en el que se explica que los contratos renovados en el 2017 representaban una media de incremento de precios del 9% desde el 2013.“Hace tres años que no para de crecer el número de contratos que renovamos, como consecuencia del cambio introducido por la ley de arrendamientos urbanos", destaca el estudio de la firma que dirige Guifrè Homedes.

RENOVACIÓN DE CONTRATOS

Es consecuencia de esa norma del 2013, que fijaba la duración de los contratos en tres años y eliminaba la prórroga de dos más, que en el 2017 hayan vencido los contratos de cinco años que se constituyeron entonces y han comenzado a renegociarse.“La renovación media que estamos haciendo con esos contratos implica subidas del 20% del precio del alquiler, explica Ramon Corominas, vicepresidente de la asociación de API de Catalunya, que opera en el área de Girona. La realidad es que la ley no favorece la contención de precios en tanto que los contratos se tienen que renovar trianualmente, y al alza en un ciclo de recuperación del mercado.

En este sentido: “La demanda seguirá siendo superior a la oferta en los próximos años y el sector del alquiler se enfrenta a importantes retos", afirma Población. Entre ellos, el de en contra la manera de ordenar y regular las nuevas formas de arrendamientos, como los apartamentos turísticos, que generan tensiones en las rentas en los centros históricos de las grandes ciudades. "Además resulta imprescindible mejorar la oferta de promociones completas destinadas al alquiler", dice, algo que en buena medida depende de la colaboración público-privada que no acaba de producirse.