La vivienda, un filón para los impuestos

La vivienda, además de un derecho constitucional, es un filón del que se nutren las distintas administraciones a través de figuras tributarias que recaen tanto sobre la propiedad como sobre el alquiler. Entre todos estos tributos se encuentra el que grava los actos jurídicos documentados (AJD), que el Gobierno ha obligado a pagar a los bancos por decreto, para neutralizar la decisión del Tribunal Supremo que, en una acción sin precedentes, enmendó su propio fallo y sentenció en contra de los consumidores por 15 votos a 13 el pasado martes. Son unos 2.000 millones anuales que recaudan las autonomías, que gravan la responsabilidad hipotecaria. En Catalunya son más de 400 millones anuales.

Pero este gravamen es solo una de las patas en las que se apoya la fiscalidad de la vivienda, uno de los activos más sujetos a tributación, con otros cargos como el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), también autonómico, el IVA (si es vivienda nueva), así como tributos municipales como el IBI o la plusvalía, cuestionada por los tribunales cuando no existe una ganancia patrimonial real o los rendimientos en el IRPF, que es estatal, así como los autonómicos de patrimonio o sucesiones y donaciones.

Para un promotor inmobiliario, los impuestos pueden suponer hasta un 21% del desembolso total y para un particular que adquiere una vivienda, hasta el 17%, según un estudio sobre los costes vinculados a los inmuebles realizado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf). Otros análisis sitúan los costes fiscales y los otros, como el notario, el registro y la gestoría, entre el 8% y el 13% del importe del inmueble para un particular, aunque en comunidades autónomas con gravámenes para los AJD o el ITP más altos, como Catalunya, Galicia o la Comunidad Valenciana, puede alcanzar el 15%.

España se sitúa en la franja alta en cuanto al peso de la tributación relacionada con los inmuebles, sea vía propiedad o alquiler, a escala de la Unión Europea (UE). Un estudio de la Comisión Europea destaca las diferencias significativas entre estados miembros. El caso de más peso se encuentra en Francia, con el 3,3% del producto interior bruto (PIB), el Reino Unido (3,1%) y Grecia (2,8%). España se sitúa en torno al 2,6%, con datos del 2016, los últimos disponibles en comparativa interanacional.

Potencial de ingresos

Según el informe, "en muchos países en los que la tributación de la vivienda es baja este tipo de gravámenes ofrecen una fuente potencial de aumentar los ingresos, mientras que a la vez son considerados menos perjudiciales para el crecimiento económico dada la inmovilidad de su base tributaria".

Pero no es solo una cuestión de peso de los impuestos. Se da la circunstancia de que el AJD, muy cuestionado entre los expertos en fiscalidad, se puede llegar a pagar hasta en siete ocasiones en la 'vida' de una operación inmobliaria, que va desde la compra del suelo con un préstamo por parte del promotor hasta la suscripción de la hipoteca por parte del particular o empresa.

Se trata de un gravamen que, en opinión del Reaf y del Consejo de Colegios de Economistas de España, presidido por Valentí Pich, "carece de sentido". De hecho, los inmuebles ya están gravados por el IVA (si son nuevos) o por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando son de segunda mano, (otro impuesto cedido a las autonomías), explica Joan Pons, de Linkservices. El impuesto de AJD en las operaciones de adquisición mediante hipoteca no existe ni en el Reino Unido, ni en Alemania, ni en Holanda. En Francia, Austria e Italia se establece por vía contractual si lo paga el cliente o la entidad financiera; mientras que en Luxemburgo lo paga el prestatario y en Portugal, el prestamista, según fuentes de una gran consultora internacional.

Las comunidades han regulado el gravamen en función de sus necesidades financieras y se mueve entre el 0,5% o el 1,5%, en el caso de Catalunya, pero también Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, la Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y Murcia. En la parte baja, con el 0,5%, están Ceuta, Melilla y Navarra y Euskadi. Canarias lo tiene al 0,75%, al igual que la Comunidad de Madrid; La Rioja, al 1% y Asturias, al 1,20%, como Baleares. El ITP, por su parte, se sitúa entre el 4% y el 10%. Las diferencias entre territorios hacen que la compra de una vivienda nueva de 150.000 euros acabe costando 19.800 euros más en Euskadi, es decir, 169.800, mientras que en Catalunya serían 173.000.

Promotor y comprador

El mismo informe del Reaf analiza las distintas fases de un desarrollo inmobiliario hasta llegar al cliente final. Tras la compra del terreno, en el lado del promotor se paga el ITP , que es autonómico. La venta tributa por la plusvalía local; además de la licencia de obras (municipal), el préstamo para la adquisición está sujeto a actos jurídicos documentados (AJD) -autonómico-, al igual que la ampliación del préstamo, la escritura de declaración de obra nueva, de división horizontal (cuando se se trata de edificios de pisos) y de redistribución del préstamo. También ha de liquidar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) y la plusvalía, que también es municipal al vender el inmueble.