La nueva ley hipotecaria entrará en vigor el 16 de junio

Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrará en vigor finalmente a medios del mes de junio, tras su publicación este sábado 16 de marzo de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en el Boletín Oficial del Estado (BOE), casi un mes después de que la aprobara el Congreso y cuando ha pasado una semana desde que se recogiera en el Boletín de las Cortes. Está previsto que, tal y como establece el documento, las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entren en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, por lo que retrasa hasta el 16 de junio su aplicación efectiva.

La nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.

Pese a que el Congreso celebró el pasado 21 de febrero las últimas votaciones de esta ley, relativas a las enmiendas introducidas a su paso por el Senado, han pasado más semanas hasta que finalmente se haya publicado en el BOE. Precisamente, una de estas enmiendas de última hora concedió a las entidades financieras un mayor plazo para adaptarse a las novedades.

EL SENADO AÑADIÓ 30 DÍAS

Así, a propuesta de PP y Ciudadanos, el Senado alargó los 30 días de plazo fijados inicialmente por el Congreso, elevando este plazo para su entrada en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE. Esta modificación fue avalada después en el Congreso, con el respaldo de PP, Cs, PDeCAT, UPN y Foro Asturias.

La ley sirve para trasponer una directiva para la cual España ya acumula un retraso de tres años, ya que el plazo para trasponer esta directiva acabó en marzo del 2016, razón por la que la Comisión Europea inició en su momento un procedimiento de sanción. Este puede derivar en una multa de 105.991,6 euros por cada día de retraso, más de 116 millones de euros en total.

NUEVAS CONDICIONES

Los requisitos establecidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecerán a partir de su entrada en vigor.

Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

COMISIÓN MÁXIMA

Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después.

GASTOS PARA LOS BANCOS, INCREMENTOS PARA EL CLIENTE

La nueva ley hipotecaria también introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.

Tras su entrada en vigor, los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco, según el real decreto-ley 17/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que dice lo contrario a la sentencia definitiva tras el lío jurídico del Tribunal Supremo.

El Banco de España prevé que los mayores gastos de constitución soportados por los bancos podrían propiciar un "cierto" aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo.

Otras medidas que también se incluyen en la nueva ley hipotecaria están relacionadas con el reforzamiento de la información disponible para los clientes en fase precontractual, la estandarización de los contratos a nivel europeo o los menores costes de transacción asociados a la subrogación o a la novación.