Una pesada digestión de ladrillos

Más de cinco años de crecimiento de la economía no han servido para sanar todas las heridas de la Gran Recesión, y ello con otra crisis mundial asomando a la vuelta de la esquina. Una prueba de ello es la evolución del estoc de viviendas nuevas sin vender. El Ministerio de Fomento apunta que el año pasado se cerró con 459.876 pisos a estrenar más que en el 2004, una cifra un 27,8% inferior al máximo del 2009 pero todavía superior a las 413.642 del 2007, el último ejercicio antes de la crisis.

El problema de fondo que provoca la persistencia de ese "elevado" volumen es que una parte importante de las viviendas no tienen "el tamaño, la calidad o la localización" que demandan quienes están buscando un piso para comprar, como señalaba recientemente el Banco de España. "Esta lenta corrección del estoc podría estar reflejando un cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas, entre las que estaría la localización, y las de las viviendas disponibles para la venta", apuntaba el organismo en su último boletín económico.

El estoc, así, creció a ritmos anuales de entre el 40% y el 50% entre el 2005 y el 2008, pero se viene reduciendo a niveles inferiores al 7% desde el 2010 y al 5% desde el 2014. El año pasado apenas cayó el 3,6%. Detrás de ello también puede esconderse un crecimiento "mucho más moderado" en la formación de nuevos hogares: 95.000 en el 2018, frente a un aumento anual promedio de 435.000 entre los años 2004 y 2007.

Causas distintas

Pedro Soria, director comercial de la tasadora Tinsa, apunta que parte de esos inmuebles ni siquiera están realmente en el mercado, porque están ocupados ilegalmente o arrastran problemas judiciales o ligados con la propiedad. Asimismo existen casos, "aunque menos habituales", en los que los propietarios están esperando una recuperación "más patente" de los precios para venderlos mejor.

"Finalmente, también existe estoc en malas ubicaciones, con escasos servicios e infraestructuras, que tendrán una salida especialmente complicada. No olvidemos que, además, son en muchos casos inmuebles construidos hace ya varios años, que tienen un estado de conservación dudoso, y con materiales o distribuciones desfasadas, no ajustados a la actual demanda de vivienda. El comprador es más exigente que antes y, salvo que el precio sea muy atractivo, una vivienda nueva siempre va a tener más atractivo que el producto antiguo, especialmente si la localización no es interesante", añade.

Llamativamente, de forma paralela se está volviendo a construir. "Que haya demanda en Madrid capital o en Palma de Mallorca no es solución para el estoc que existe en la provincia de Castellón, Toledo o Cuenca, por poner algunos ejemplos. Y, al mismo tiempo, no está reñido, y de hecho ocurre, con que se construyan nuevos proyectos de obra nueva en zonas donde todavía existe estoc. Por qué? Porque puede que la demanda quiera vivienda cerca de la playa y el estoc está en el interior o en tercera línea. O busca pisos de dos o tres habitaciones y lo que existe en el mercado son estudios o apartamentos. O, directamente, el comprador es de poder adquisitivo alto y busca vivienda de alta gama, mientras que el estoc no lo es", explica el directivo de Tinsa.

Diferencias geográficas

Las compañías del sector apuntan en la misma dirección. "Una gran parte de la vivienda nueva embalsada se encuentra en localizaciones con demanda muy local y con bajo volumen total, por lo que el drenaje del estoc se realiza de forma lenta", sostiene un informe de Servihabitat. La consultora Acuña y Asociados estima que aproximadamente una "tercera parte del estoc nacional (el 35%) se encuentra en áreas sin demanda o con baja demanda". Esta firma, que incluye todas las viviendas nuevas y usadas a la venta, estima que el estoc ha caído del máximo de cerca de 1,7 millones de pisos a unos 1,2 millones al cierre del 2018, de los que 340.000 corresponden a vivienda nueva y 867.000 a vivienda usada.

"El nivel de estoc del último año se aproxima a los que hubiera en el 2006, pero esta vez con una demanda con la mitad de potencial de absorción", advierte. La oferta de vivienda nueva se está absorbiendo, apunta, en las principales plazas metropolitanas y de costa turística, "donde comienza aflorar la necesidad de vivienda nueva". El 60% de las 430.000 viviendas ubicadas fuera de los grandes núcleos urbanos y las cosas turísticas, añade, "tendrá una difícil absorción a largo plazo por la reducida o inexistente demanda en esas localizaciones", particularmente en Ávila, Teruel, Soria, Toledo, Lérida, Ciudad Real y Cuenca.

Ello abre la puerta a tener que derruir promociones invendibles. El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, ya lo planteó en el 2016. "Hay posibilidad de absorber todavía una parte, pero en algún caso habrá que llegar a demoler porque el ciudadano prefiere las promociones nuevas, que tienen medidas medioambientales, que están construidas con otros materiales y que están concebidas de forma distinta a las que se hicieron hace diez años", aseguró.